Die SONDERUMLAGE – Was Sie wissen sollten
Eine sogenannte Sonderumlage wird fällig, wenn die Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft nicht ausreichen, um eine bestimmte Sanierungsmaßnahme oder größere Anschaffung zu finanzieren.
Wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung bestellt, so ist diese für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Dazu entnimmt sie Geld aus dem gemeinsamen Rücklagentopf, der sich über die monatliche Hausgeldzahlungen der Eigentümer füllt.
Manchmal reichen jedoch die angesparten Rücklagen nicht aus – dann kann bzw. muss der WEG-Verwalter eine Sonderumlage erheben.
Instandhaltungsrücklage & Sonderumlage
Die Instandhaltungsrücklage
Neben den Betriebs- und Verwaltungskosten für eine Immobilie ist die Instandhaltungsrücklage Teil des sogenannten Hausgeldes und dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer. Diese Rücklage wird verwendet, wenn am gemeinsamen Eigentum eine (größere) Sanierung oder Reparatur an der Immobilie ansteht.
Die Sonderumlage
Eine Sonderumlage hingegen belastet die Immobilieneigentümern nicht regelmäßig, sondern nur in Ausnahmefällen wie zum Beispiel, wenn die Instandhaltungsrücklage für den Einbau einer neuen Heizung, die Erneuerung des Daches oder eine anderweitige aufwendige Sanierung nicht ausreicht. Besteht ein solcher Bedarf, kann der Verwalter eine Sonderumlage erheben.
Fälle für eine SONDERUMLAGE
Ausnahmefälle, in denen der WEG-Verwalter von den Eigentümern eine Sonderumlage verlangen kann, sind immer dann gegeben, wenn das Hausgeld für notwendige Ausgaben zur Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie nicht ausreicht oder aus anderweitigen Gründen Geld fehlt.
Gründe für die Erhebung einer Sonderumlage:
- Finanzierung größerer Sanierungen, wie z.B. den Einbau einer neuen Heizanlage o. einer Fassadensanierung.
- Finanzierung größerer Anschaffungen, wie beispielsweise von Balkonen o. einer Solaranlage
- Liquiditätsengpässen der WEG, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist o. wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
- Alte Verbindlichkeiten der WEG, die nun z.B. im Zuge eines verlorenen Gerichtsverfahrens beglichen werden müssen.
- Änderungen bei den Dienstleistern, weil zum Beispiel ein Gartendienst gekündigt hat u. ein neuer deutlich teurer ist.
- Zahlungsunfähigkeit eines Eigentümers, wodurch die Instandhaltungsrücklage zu gering ist.
Gesetzliche Regelung der SONDERUMLAGE
Die gesetzlichen Regelungen zur Sonderumlage sind im Wohnungseigentumsgesetz nicht gesondert genannt, sondern müssen aus Paragrafen 16 Absatz 2 WEG und 28 Absatz 2 WEG abgeleitet werden. Demnach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft entsprechend seinem Anteil zu tragen. Außerdem beschließen die Eigentümer der Gemeinschaft über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung sowie Rechnungslegung des Hausverwalters in einer Eigentümerversammlung – also auch über eine (eventuelle) Sonderumlage.
Wie eine SONDERUMLAGE beschlossen wird
Ohne Weiteres und auf eigenen Entscheid kann der WEG-Verwalter keine Sonderumlage von den Eigentümern verlangen. Hierfür ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig, der auf einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst wird. Eine eher seltene Alternative ist der sogenannte Umlaufbeschluss, bei dem die Eigentümer schriftlich reihum einer Sonderumlage zustimmen oder sie ablehnen.
Mindestens enthalten muss der Beschluss über eine Sonderumlage in jedem Fall folgende Punkte:
- Den Grund für die Sonderumlage
- Die Höhe der Sonderumlage
- Den Verteilungsschlüssel, nach dem die Sonderumlage auf die Eigentümer aufgeteilt wird
- Den Fälligkeitstermin der Sonderumlage
Achtung: Je nach Maßnahme sind für die Beschlussfassung zur Sonderumlage verschiedene Mehrheiten notwendig:
- Eine einfache Mehrheit – also über 50 Prozent der Stimmen – reicht aus, wenn es sich um Reparaturen u. Instandhaltungsarbeiten handelt.
- Eine doppelt qualifizierte Mehrheit – also mindestens 75 Prozent der Stimmen – muss vorliegen, wenn Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt werden sollen. Zum Beispiel, wenn das Dach erneuert werden soll.
- Alle stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen, wenn über eine Sonderumlage bauliche Maßnahmen realisiert werden sollen, die weder Modernisierung noch Reparatur sind u. das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen. Das kann z.B. der Anbau von Balkonen o. der Einbau eines Aufzugs sein.
Zulässige Höhe der SONDERUMLAGE
Eine Sonderumlage soll die Differenz zwischen den vorhandenen finanziellen Mitteln (Rücklagen) einer Eigentümergemeinschaft und dem Finanzierungsbedarf einer Maßnahme oder einer Anschaffung abdecken: Hat die WEG in den vergangenen Jahren beispielsweise 25.000 Euro an Instandhaltungsrücklagen angespart, eine Sanierung kostet aber 75.000 Euro, müssen mindestens 50.000 Euro über eine Sonderumlage finanziert werden. Die Eigentümer können sich aber auch dafür entscheiden, die vollen 75.000 Euro komplett über die Sonderumlage zu finanzieren und die 25.000 Euro Rücklage unangetastet zu lassen.
Wichtig zu wissen: Der Verwalter kann die Höhe der Sonderumlage je nach Bedarf unbegrenzt hoch ansetzen. Ob sie diese auch zahlen, entscheiden die Eigentümer.
Verteilung der SONDERUMLAGE
Die Verteilung der Sonderumlage auf die Eigentümer erfolgt nach dem in der Eigentümerversammlung festgelegten Verteilungsschlüssel. In der Regel richtet er sich nach der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft.
Wichtig zu wissen: Soll eine abweichende Kostenverteilung durchgesetzt werden, müssen dieser in der Eigentümerversammlung drei Viertel der im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine bauliche Maßnahme oder Instandsetzung nicht alle Eigentümer betrifft.
Fälligkeit der SONDERUMLAGE
Wann die Sonderumlage fällig wird, sollte im Beschluss der Eigentümerversammlung festgehalten sein. Fehlt das Datum im Beschluss, wird die Sonderumlage mit Anforderung des Verwalters fällig. Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH, V ZR 257/16).
Weitere Informationen zur SONDERUMLAGE
Sollte ein Eigentümer mit einer Sonderumlage nicht einverstanden ist, kann er in der Abstimmung der Eigentümerversammlung dagegen stimmen. Wird je nach Maßnahme die benötigte Mehrheit trotzdem erreicht, müssen sich dennoch alle Eigentümer an der Sonderumlage beteiligen. Allerdings kann jeder Eigentümer den Beschluss zur Sonderumlage anfechten.
Eigentümer einer WEG-Wohnung können die Sonderumlage steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Aber Vorsicht: Laut Beschluss des Bundesfinanzhofs dürfen Vermieter die Sonderumlage erst dann als Werbungskosten abschreiben, wenn sie auch tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden (BFH, Az.: IX B 124/08).
Die Sonderumlage ist wie die Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umlegbar. Es handelt sich um Kosten für Instandhaltung und Reparatur, die laut Betriebskostenverordnung alleine von den Eigentümern/Vermietern getragen werden müssen.
Wenn die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen u. vor dem Verkauf fällig wurde, dann muss sie der alte Besitzer bezahlen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall entschieden, dass eine Sonderumlage Teil des Wirtschaftsplans einer WEG ist u. damit genauso behandelt wird, wie etwa das Hausgeld (BGH, V ZR 257/16). Heißt: Wurde die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen, aber erst danach fällig, zahlt der neue Eigentümer.
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Autor dieses Beitrages:
Inhaber IMMOBILIEN-SÜD
4. Oktober 2021