Die TEILUNGSERKLÄRUNG
Wenn Wohnungseigentum verkauft werden soll, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Ganz egal ob bei Neubauten oder bei Bestandsgebäuden, damit bei Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen einzelne Wohnungen als "Eigentumswohnungen" verkauft werden können, muss das Gebäude in Wohneigentum aufgeteilt worden sein und eine Teilungserklärung existieren.
In der Teilungserklärung sind z.B. Details zu den Eigentumsverhältnissen, die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und andere wichtige Dinge geregelt.
Wichtig: Wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte zuvor die Teilungserklärung genauestens geprüft haben. Diese gehört zu den wichtigsten Dokumenten die es vorab zu sichten gilt.
Was ist eine TEILUNGSERKLÄRUNG ?
Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer der einzelnen Wohneinheiten. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohneinheiten (Wohnungen) eigene Grundbucheinträge angelegt werden können. Ihre rechtliche Grundlage und den Rahmen definiert das Wohnungseigentumsgesetzt (WEG). Käufer benötigen dieses Dokument beim Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vorlage bei Ihrer Bank und sollten diese darüber hinaus eingehend selbst prüfen. Bestandteile der Teilungserklärung sind unter anderem der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und in vielen Fällen zudem die Gemeinschaftsordnung.
Was die TEILUNGSERKLÄRUNG festlegt
In der Teilungserklärung wird die räumliche Aufteilung festgelegt, damit regelt sie vor allem die räumlichen Verhältnisse und die Verhältnisse der Eigentümer untereinander. In ihr werden unter anderem folgende Sachverhalte geregelt:
- die Aufteilung anfallender Kosten für die Eigentümer für z.B. Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen
- die Stimmrechtverteilung - meist nach Eigentumsanteilen
- die Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- die Bestellung einer Hausverwaltung
- die Beschränkung von Nutzung und Gebrauch
BESTANDTEILE der TEILUNGSERKLÄRUNG
1.
Der Aufteilungsplan
Dem Aufteilungsplan kann man als Bauzeichnung die Aufteilung des Gebäudes sowie die genau Lage und Größe der Gebäudeteile entnehmen. Er ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Ebenfalls sind das Sonder- und Gemeinschaftseigentum dort verzeichnet. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Wohnungseigentümer wird meist in Tausendsteln oder Zehntausendsteln angegeben, z.B. 238/1.000 oder 564/10.000. Grundsätzlich ist es immer wichtig, dass eine genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum stattfindet. So befindet sich im Aufteilungsplan die genaue räumliche Abgrenzung dessen.
2.
Die AB
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Erklärung der zuständigen Baubehörde, dass die Räumlichkeiten entsprechend dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen, d.h. baulich von fremden bzw. den anderen Wohnräumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus besitzen. Diese Trennung erfolgt z.B. durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Die AB ist die formelle Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und/ oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung.
3.
Die Gemeinschaftsordnung
Ebenfalls Bestandteil der Teilungserklärung ist meist die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Dazu gehören unter anderem genaue Angaben zur Kostenverteilung, der Hausordnung und den Sondernutzungsrechten. Eine Hausordnung kann enthalten sein, muss es aber nicht sein. Darüber hinaus kann die Eigentümergemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbaren, umso die Möglichkeit nutzen zu können, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen die in einem gewissen Rahmen vom Gesetz als auch der Teilungserklärung abweichen.
GRUNDLAGE der TEILUNGSERKLÄRUNG
Das WEG (Wohnungseigentumsgesetzt) bildet die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung. Da die Gesetzgebung hier wie auch in anderen Fällen relativ unflexibel ist, ist es wie oben bereits erwähnt möglich, dass eine Eigentümergemeinschaft sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart hat. So haben die Eigentümer dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschlüssen Entscheidungen zu treffen.“ Diese sogenannten Mehrheitsbeschlüsse dürfen zwar vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen, doch bei jeder Regelung die vom WEG abweichen soll, ist im Einzelfall zu prüfen, ob diese tatsächlich rechtlich wirksam ist. Es ist daher empfehlenswert dies von einem Fachanwalt überprüfen zu lassen.
WICHTIG: Interessierten die eine Eigentumswohnung erwerben wollen ist zu empfehlen, die Teilungserklärung noch vor dem Erwerb eingehend zu prüfen. Oftmals prüfen Wohnungskäufer die Teilungserklärung vor einem Wohnungskauf nicht vollständig oder gar nicht. Dies kann sich jedoch zu einem späteren Zeitpunkt als Fehler entpuppen. Lesen und prüfen Sie aus diesem Grund die Teilungserklärung des Objektes Ihrer Begierde vollständig und rechtzeitig vor dem Kauf, damit Sie vollständig im Bilde sind.
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Autor dieses Beitrages:
Inhaber IMMOBILIEN-SÜD
15. Juni 2021