Der ENERGIEAUSWEIS

Der Energieausweis (bedarfsorientiert o. verbrauchsorientiert) für Wohn- u. Nichtwohngebäude ist ein Dokument/Datenblatt, welches Informationen zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern bzw. aufzeigen soll. Dieser ist seit dem Jahr 2009 bei allen Wohngebäuden Pflicht.

Bei dem Verkauf o. der Vermietung einer Immobilie muss der Energieausweis potentiellen Käufern o. Mietern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt u. bei Vertragsabschluss mit den anderen Dokumenten übergeben werden.

Seit der Novelle der der Energieeinsparverordnung (EnEV), die seit Mai 2014 gilt, müssen Verkäufer, Vermieter o. Anbieter bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige ausweisen.


 

ENERGIEAUSWEIS nach Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) wird der Begriff Energieausweis verwendet. In Deutschland wird teilweise auch von einem Energiesparausweis o. auch Energiepass gesprochen. 

Wann ein Energieausweis nötig ist: Bei der Errichtung, Änderung o. Erweiterung von Gebäuden ist nach EnEV ein Energieausweis (bedarfsorientiert), auch Energiebedarfsausweis genannt, auszustellen. Des Weiteren ist bei dem Verkauf o. der Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis Pflicht. Einem potenziellen Käufer, Mieter o. Pächter für ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum muss ein Immobilieneigentümer auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis zugänglich machen bzw. vorlegen. Nach der Energieeinsparverordnung hat der Verkäufer/Vermieter dem potentiellen Käufer/Mieter spätestens bei der Besichtigung des Objekts einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Ausgenommen hiervon sind kleinere Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50m² u. Baudenkmäler. 

Grundsätzlich u. insbesondere im Fall von Eigentumswohnungen in rein zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, wird ein Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellt. Das bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass bei üblichen (Eigentums)Wohnungen in reinen Wohngebäuden ein Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt wird u. nicht für die einzelnen Wohneinheiten. Nur in dem Fall, dass ein Gebäude gemischt als Wohn- und Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbe) genutzt wird, kann es sein, dass Energieausweise für einzelne Gebäudeteile ausgestellt werden. In einem korrekt ausgestellten Energieausweis (bedarfsorientiert) sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes bzw. kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude zu finden, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich u. sinnvoll sind.

Für den ENERGIEAUSWEIS für bestehende Gebäude wird als Grundlage entweder der berechnete ENERGIEBEDARF o. der gemessene ENERGIEVERBRAUCH herangezogen. Nachfolgend wird in einem kurzen Überblick auf beide der Grundlagen eingegangen.

Dabei sind allgemein folgende differenzierte Regelungen zu beachten:

  • Für Wohngebäude mit maximal vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen Energieausweise seit dem 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.
  • Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf oder -verbrauch als Basis des Energieausweises.

 

ENERGIEVERBRAUCH als GRUNDLAGE

Für bestehende Gebäude, die bereits die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 erfüllen, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Wie die Bemessungsgrundlage des Verbrauchs bereits ahnen lässt, werden aktuelle bzw. vergangene Verbrauchswerte der genutzten Immobilien herangezogen um einen verbrauchsbasierten Energieausweis zu auszustellen. Zur Ermittlung des sogenannten Energieverbrauchskennwertes werden Verbrauchsdaten aus z.B. der Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Quellen, wie beispielsweise die (Nebenkosten-)Abrechnungen von Energielieferanten für mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden, herangezogen. Um eventuellen Aussageungenauigkeiten aufgrund des Nutzerverhaltens entgegenzuwirken, wird aus den ermittelten Daten ein Durchschnittswert ermittelt. Um eine korrekte energetische Bewertung und eine Vergleichbarkeit mit entsprechenden Referenzdaten zu ermöglichen, werden die Daten einer Witterungsbereinigung unterzogen werden, bei der der Energieverbrauch mit dem Klimafaktor des Jahres und des Ortes multipliziert wird.

Die Kostenspanne von ca. 39€ - 99€ die für die Erstellung bzw. Ausstellung eines verbrauchsbasierten Energieausweises für Wohnimmobilien anfallen sind relativ überschaubar.


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ENERGIEBEDARF als GRUNDLAGE

Für die Ausstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises, wird das Gebäude in einem Vor-Ort-Termin genauesten inspiziert u. dessen Allgemeinzustand genau unter die Lupe genommen. Welcher Energieträger wird genutzt u. wie alt ist die Heizungsanlage? Welche Art Fenster ist verbaut u. welche/n Rahmen u. Verglasung haben diese?  Es werden elementare Bauteile des Gebäudes erfasst um festzustellen, welchen Energiestandart das Gebäude im Ist-Zustand erfüllt. Daher zeigt der Bedarfsausweis, im Vergleich zum Verbrauchsausweis, unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner, wie es um die Bausubstanz u. deren Energieeffizienz bestellt ist. Am ermittelten Endenergiebedarf können sich Eigentümer, Käufer u. Mieter grob orientieren, um ihren zukünftigen Energieverbrauch u. die daraus resultierenden Energiekosten abschätzen zu können. Bedarfsausweise erstellen für Sie in der Regel Architektenbüros, Bauingenieure, Bausachverständige, gewisse Handwerksmeisterbetriebe u. Energieberater/Energieexperten die oftmals auch bei regionalen Energieversorgern zu finden sind. Die Gültigkeitsdauer für beide Varianten des Energieausweises beläuft sich auf 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung.

 

 

Die Kosten für eine ordentliche Erstellung bzw. Ausstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises für Wohnimmobilien belaufen sich mindestens auf ca. 350€ - 400€. Dies kommt durch den bereits genannten (notwendigen) Vor-Ort-Termin u. den hohen Aufwand zustande. Beim Fehlen von Gebäudeunterlagen o. bei baulich komplizierten Gebäuden können, je nach Aufwand, die Kosten dementsprechend auch deutlich höher ausfallen.


 

AUSSAGEN des ENERGIEAUSWEISES

PRIMÄRENERGIEBEDARF

Dieser Wert soll die Umweltverträglichkeit der Energienutzung des Gebäudes wiederspiegeln. Dies kann unter gewissen Umständen irreführend sein, wenn umweltverträgliche Energieträger wie beispielsweise Holz in kaum bis nicht sanierten Gebäuden eingesetzt werden. Hier ist die Gefahr, dass eine relativ gute Umweltverträglichkeit mit eventuell hohen (Energie)Kosten einhergehen.

Energieeffizienzklassen für Gebäude

 

ENERGIEVERBRAUCHSKENNWERT

Dieser Wert wird aus den realen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre/Abrechnungsperioden errechnet. Deshalb spiegelt der Energieverbrauchskennwert in Verbindung mit dem Energieträger u. dem Klimafaktor des Standortes die Energiekosten des gesamten Gebäudes für den zurückliegenden Zeitraum wider. Somit hilft der Verbrauchskennwert als Orientierungszahl dabei, die eventuell entstehenden Kosten für den Energieverbrauch einer Immobilie besser abschätzen zu können.


 

ENDENERGIEBEDARF

Der sogenannte Endenergiebedarf ergibt sich aus einer theoretischen Berechnung für das jeweilige Gebäude. Ein niedriger Bedarf kann durch eine gute Wärmedämmung, Fenster mit Wärmeschutzverglasung u. modernen Fensterrahmen, eine effiziente Anlagentechnik o. andere Modernisierungsmaßnahmen erreicht werden.

 

Wichtig: Aus den Aussagen eines Energieausweises ist ausdrücklich kein realistischer Rückschluss auf die tatsächlich auftretenden Energiekosten möglich. Gründe hierfür sind unter anderem, dass die Berechnung auf einem Normklima in Deutschland und einer Normnutzung wie einer gleichmäßigen Beheizung von Gebäuden basiert. Der Standort der Immobilie u. das Nutzerverhalten beeinflussen somit das tatsächliche Ergebnis.


 

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Autor dieses Beitrages:

Christopher A. Barth

Inhaber IMMOBILIEN-SÜD

14. Dezember 2020