Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Ba-Wü
Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch zahlreiche mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, die sogenannten "Kaufnebenkosten". Als Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb werden sämtliche Kosten bezeichnet, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie zusätzlich anfallen. Dies sind vor allem verschiedene Gebühren und Steuern, wie z.B. die Notargebühren, Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und Maklergebühren. Wobei unter diesen klassischen Kaufnebenkosten der Posten der Grunderwerbssteuer meist den größten Anteil an den Kaufnebenkosten ausmachen wird. Die einzelnen Posten unter den Kaufnebenkosten berechnen sich über bestimmte Prozentsätze des Kaufpreises der Immobilie.
In diesem Blog-Beitrag möchten wir grob das Thema der "Kaufnebenkosten eines Immobilienkaufs" im Bundesland Baden-Württemberg behandeln. Die Kaufnebenkosten sollten bei Erwerb einer Immobilie stets berücksichtig werden. Grundsätzlich sollte sich bezüglich der Kaufnebenkosten jeder Erwerber einer Immobilie vorab die Frage stellen, ob diese beim Erwerb aus Eigenmitteln sprich aus Eigenkapital übernommen werden können, oder ob sie mit in den zu finanzierenden Betrag einfließen müssen. Nachfolgend möchte wir lediglich auf die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb im Bundesland Baden-Württemberg eingehen und Ihnen diese veranschaulichen. Wie bei den meisten Kosten gibt es auch bei den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb fixe als auch variable Kosten aus denen sich die gesamten Kaufnebenkosten zusammensetzen. Ein Beispiel für fixe Kaufnebenkosten ist der Posten der Grunderwerbsteuer, welche je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. Ein Beispiel für variable Kaufnebenkosten ist der Posten für die Inanspruchnahme der Leistungen eines professionellen Immobilienmaklers.
Die einzelnen KAUFNEBENKOSTEN
Grunderwerbsteuer
Der Grunderwerbsteuersatz in Ba-Wü beträgt derzeit 5% des Kaufpreises der Immobilie. Somit ist der Posten der Grunderwerbsteuer prozentual der größte unter den Kaufnebenkosten. Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Wenn Sie die Immobilie als reine Kapitalanlageimmobilie zur Vermietung erwerben, können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen. Fragen Sie hierzu Ihren Steuerberater.
5%
Notar- u. Grundbuchkosten
Üblicher Weise fallen für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ca. 1,5% Notargebühren und für die Grundbucheintragung ca. 0,5% des Kaufpreises der Immobilien an.
Somit fallen für die notarielle Kaufvertragsbeurkundung und die Eintragung in das Grundbuch rund 2% des Kaufpreises der Immobilien an.
2%
Maklerprovision
Je nach Fall und diverser anderer Faktoren wird unter den Kaufnebenkosten eventuell auch die Vergütung für den Makler in Form einer (Käufer-) Provision fällig.
Diese kann in Baden-Württemberg, je nach Fall und Art der Immobilie, bis 3% zuzüglich der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer betragen. In manchen Fällen kann diese auch höher ausfallen.
3%
Zusätzlich zu den üblichen Hauptnebenkosten für Gebühren und Steuern können evtl. noch weitere Kaufnebenkosten anfallen wie z.B. :
Immobiliengutachten
Im Zuge des Erwerbs einer Immobilien kann es ratsam o. notwenig sein, ein aktuelles Gutachten der Immobilien durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen. Die Kosten hierfür sind abhängig von der Art und dem Umfang des zu erstellenden Gutachtens, aber natürlich auch von der Art und der Beschaffenheit des Gebäudes. Die Kosten für ein solides Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen belaufen sich min. 500€ und mehr.
Modernisierungs-/Renovierungskosten
Wer eine Immobilie kauft wird in den meisten Fällen ebenfalls mit anfallenden Kosten für Modernisierungs- u. Renovierungsarbeiten konfrontiert werden. Diese sollten je nach Art, Beschaffenheit, Zustand u. anderer Faktoren wie dem Baujahr der Immobilien nicht unterschätzt werden u. daher ebenfalls bei der Kalkulation der Kaufnebenkosten eine Rolle spielen.
Beispielrechnung mit den obligatorischen Hauptnebenkosten bei einem Immobilienkauf:
Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie ⇒ 350.000€
- Grunderwerbsteuer (5%) ⇒ 17.500€
- Notar + Grundbuch (2%) ⇒ 7.000€
- Maklerprovision (3,57%) ⇒ 12.495€
Gesamt: ⇒ 36.995€ 
Unabhängig des Kaufpreises der Immobilie, bleiben die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer und die notarielle Kaufpreisbeurkundung und Grundbucheintragung feste Größen. Im Bundesland Baden-Württemberg nämlich der festgelegte Grunderwerbsteuersatz von 5% und die Kosten für Notar und Grundbucheintragung in Höhe von 1,5% - 2%.
Anders kann es sich mit den Kosten für einen Immobilienmakler (Maklerprovision/-courtage) verhalten. Diese können bis zu 3% und mehr zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Grundsätzlich ist zu empfehlen, die Kaufnebenkosten wenn möglich mit Eigenkapital zu finanzieren.
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Autor dieses Beitrages:
Inhaber IMMOBILIEN-SÜD
29. Mai 2021