MIETKAUTION richtig anlegen

Zu Beginn eines Mietverhältnisses zahlt der Mieter an den Vermieter eine Mietkaution. Sie soll dem Zweck erfüllen, den Vermieter gegenüber Schäden abzusichern, welche der Mieter während der Dauer seines Mietverhältnisses verursachen könnte.

Nachfolgend finden Sie einige der wichtigsten Informationen zur (Miet-)Kaution.

Inhaltsverzeichnis:

  1. → Wann die Mietkaution gezahlt werden muss
  2. → Wie hoch die Mietkaution sein darf
  3. → Mietkaution korrekt anlegen
  4. → Anlagemöglichkeiten für die MK im Vergleich
  5. → Alternative Anlagemöglichkeiten 
  6. → Was passiert wenn die MK nicht gezahlt wird

Wann die Kaution gezahlt werden muss

Jeder Mieter hat die Wahl, ob er die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses gleich vollständig bezahlt, oder diese in den ersten drei Monaten in jeweils gleich hohen Raten begleicht. Vermieter und Mieter sollten dies rechtzeitig in einem Gespräch klären.

Wie hoch die Kaution sein darf

Maximal drei Monatskaltmieten darf der Vermieter als Mietkaution von seinem Mieter verlangen.
Eine gesetzliche Pflicht, eine Mietkaution zu zahlen, gibt es nicht. Wenn es aber im Mietvertrag vereinbart ist, darf der Vermieter eine Kaution fordern – aber eben nicht mehr als die drei Monatskaltmieten, also die Miete ohne Nebenkostenvorauszahlungen (§ 551 BGB). Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Wohnung auf Wunsch des Mieters vom Mieter behindertengerecht umgebaut worden ist. Dann können Vermieter auch eine höhere Sicherheit verlangen, um nach dem Auszug des Mieters die Umbauten wieder rückgängig zu machen (§ 554a BGB).

Mietkaution korrekt anlegen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution für den Mieter anzulegen und darf sie nicht auf sein Privatkonto überweisen. Diese Regeln gelten:

  • Das Konto darf maximal eine Kündigungsfrist von drei Monaten habe
  • Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen
  • Auf Anfrage muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, wo er das Geld zu welchem Zinssatz angelegt ha
  • Der Vermieter darf keine Kontoführungsgebühren in Rechnung stellen

 

Anlage-Möglichkeiten für die Mietkaution im Vergleich

BARKAUTION

  • Wird in der Regel nicht bar übergeben/bezahlt sondern per Überweisung beglichen
  • Sollte auf ein insolvenzfestes Treuhandkonto eingezahlt werden

         ✔ getrennt vom (privatem) Vermietervermögen

        ⊗ kaum o. keine Zinsen

        ⊗ u.U. Kontoführungsgebühren

KAUTIONSBÜRGSCHAFT/-VERSICHERUNG

  • Verwandte wie z.B. Eltern o. Dienstleister bürgen in Höhe der Mietkaution 
  • Eine Kautionsversicherung ist ähnlich der Bürgschaft 
  • kommerzielle Anbieter verlangen dafür eine mntl. Zahlung

         ✔ geringere Einmalbeslastung für den Mieter

        ⊗ dafür regelmäßige Kosten für den Mieter

VERPFÄNDETES SPARBUCH

  • Der Mieter richtet ein verpfändetes Mietkautionssparbuch bei der Bank ein
  • Das Sparbuch wird dem neuen Vermieter übergeben

         ✔ getrennt vom (privatem) Vermietervermögen

        ⊗ kaum o. keine Zinsen

 

Alternative Anlagemöglichkeiten

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 können Mieter und Vermieter frei darüber entscheiden, wie die Mietkaution angelegt wird: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren“, heißt es dazu im BGB (§ 551). Sind Vermieter und Vermieter damit einverstanden, kann die Kaution deshalb z.B. in Aktienfonds o.ä. angelegt werden. Auch dann wird die entsprechende Anlage verpfändet. In der Praxis wird diese Anlageform als Mietkaution aber eher selten gewählt. Denn es sind nicht nur Gewinne, sondern auch erhebliche Verluste möglich, womit für den Vermieter die Höhe der hinterlegten Sicherheit dahinschmilzt. Auch für den Mieter ist das ein Risiko: Der Mieter muss verspekuliertes Geld in solchen Fällen nicht wieder aufstocken.

 

Was passiert wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Gerichtsurteile zur Mietkaution:

  • Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit nur bei unstreitigen Forderungen verwerten (BGH; Az.: VIII ZR 234/13).
  • Legt ein Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß getrennt vom eigenen Vermögen an, kann der Mieter Mietzahlungen in Höhe der Provision bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage zurückbehalten (BGH;  Az.: VIII ZR 336/08).
  • Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Betriebskosten-Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH; Az.: VIII ZR 71/05).
  • Sind Betriebskostennachforderungen verjährt, darf der Vermieter diese nicht mit der Kaution verrechnen (BGH; Az.: VIII ZR 263/14).
  • Nach drei Jahren verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution (LG Oldenburg; Az.: 4 T 93/13).

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Autor dieses Beitrages:

Inhaber IMMOBILIEN-SÜD

12. November 2021


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