SPEKULATIONSSTEUER bei IMMOBILIEN

Was ist die "Spekulationssteuer" ?

 

Beim Verkauf einer Immobilie, ganz egal ob Haus, Reihenhaus oder Wohnung, können unter bestimmten Voraussetzungen Steuern fällig werden, die umgangssprachlich sogenannten Spekulationssteuern. Wer eine Immobilien, oder auch andere Wirtschaftsgüter wie beispielsweise Gold, oder auch Wertpapiere innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist privat verkauft, muss auf den erzielten Gewinn die Spekulationssteuer entrichten.

Wann die Spekulationssteuer fällig ist

 

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung fällt die Spekulationssteuer unter ganz bestimmten Voraussetzungen an. Nämlich dann, wenn der Immobilieneigentümer seine Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren verkauft und dabei einen Gewinn erzielt.

Eine Ausnahme von der 10-Jahresfrist gibt es für Immobilieneigentümer, die die zu verkaufende Immobilie selbst genutzt bzw. bewohnt haben. Hier gilt eine verkürzte Spekulationsfrist. Der Verkäufer muss das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr und in den vorangegangenen beiden Kalenderjahren selbst bewohnt haben, um die Spekulationssteuer nicht entrichten zu müssen.

Das gilt auch, wenn die Immobilie vor dieser Zeit vermietet war. Zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zählt auch, wenn die Immobilie von den eigenen Kindern bewohnt wurde, sofern für diese noch Kindergeld bezogen wird.

Wurde das Haus oder die Wohnung jedoch anderen Verwandten zur Nutzung überlassen, zählt dies nicht und es muss Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft werden soll.

 

Inhatsverzeichnis:

  1. ⇒ Was ist die "Spekulationssteuer"
  2. ⇒ Wann die Spekulationssteuer fällig ist
  3. ⇒ Wie sich die Spekuationssteuer berechnet
  4. ⇒ Die Spekulationssteuer beim gewerblichen Immobilienverkauf
  5. ⇒ Die Spekulationssteuer bei Erbschaft u. Schennkung

Was ist die "Spekulationssteuer" ?

 

Beim Verkauf einer Immobilie, ganz egal ob Haus, Reihenhaus oder Wohnung, können unter bestimmten Voraussetzungen Steuern fällig werden, die umgangssprachlich sogenannten Spekulationssteuern. Wer eine Immobilien, oder auch andere Wirtschaftsgüter wie beispielsweise Gold, oder auch Wertpapiere innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist privat verkauft, muss auf den erzielten Gewinn die Spekulationssteuer entrichten.


 

Spekulationssteuer ist der umgangssprachlicher Begriff. Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Wirtschaftsgütern nach dem Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Fachlich korrekt definiert bedeutet die Spekualtionssteuer also, dass Einkommenssteuer auf den Gewinn (wie z.B. aus der Veräußerung einer Immobilie) fällig wird.

Wann die Spekulationssteuer fällig ist

 

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung fällt die Spekulationssteuer unter ganz bestimmten Voraussetzungen an. Nämlich dann, wenn der Immobilieneigentümer seine Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren verkauft und dabei einen Gewinn erzielt.

Eine Ausnahme von der 10-Jahresfrist gibt es für Immobilieneigentümer, die die zu verkaufende Immobilie selbst genutzt bzw. bewohnt haben. Hier gilt eine verkürzte Spekulationsfrist. Der Verkäufer muss das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr und in den vorangegangenen beiden Kalenderjahren selbst bewohnt haben, um die Spekulationssteuer nicht entrichten zu müssen.

Das gilt auch, wenn die Immobilie vor dieser Zeit vermietet war. Zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zählt auch, wenn die Immobilie von den eigenen Kindern bewohnt wurde, sofern für diese noch Kindergeld bezogen wird.

Wurde das Haus oder die Wohnung jedoch anderen Verwandten zur Nutzung überlassen, zählt dies nicht und es muss Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft werden soll.

 


 

Für die Spekulationsfrist entscheidend sind die Daten der Beurkundung der Kaufverträge. Vergehen mehr als 10 Jahre zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags für die Immobilie und dem Verkauf, fällt keine Spekulationssteuer an. Liegen weniger als 10 Jahre dazwischen, muss die Steuer gezahlt werden.

Die Spekulationsfrist bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken berechnet sich nach Kalenderjahren. Das bedeutet, man kann auch deutlich weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt haben und muss dennoch keine Spekulationssteuer zahlen. Beispielsweise könnte ein Eigentümer ein Haus im Dezember eines Jahres erwerben und einziehen, dann im kompletten darauffolgenden Kalenderjahr bewohnen und im Januar des nächsten Jahres verkaufen. So hat er im Verkaufsjahr und zwei vorangegangenen Jahren darin gewohnt und zahlt keine Spekulationssteuer.

Wie sich die Spekulationssteuer berechnet

 

Die Höhe der Spekulationssteuer errechnet sich anhand der Höhe des Gewinns und dem persönlichen Einkommenssteuersatz des (Immobilien-)Verkäufers. Vereinfacht gesagt kann man zur Berechnung der Spekulationssteuer auf die Differenz des ehemaligen Kaufpreises der Immobilie und dem jetzigen Verkaufserlös den eigenen Einkommenssteuersatz auf den sich daraus ergebenden Gewinn anwenden. In der Praxis gibt es jedoch noch Variablen, die sich für den Verkäufer günstig oder auch negativ auf die Höhe der Spekulationssteuer auswirken können.

Zum einen kann ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie diese jedes Jahr steuerlich absetzen. Möchte er diese Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, wird die Abschreibung zum Verkaufsgewinn dazugezählt. Sie erhöht also den Gewinn und somit auch die Höhe der zu entrichtenden Spekulationssteuer. Zum anderen können einige Ausgaben vom Gewinn abgezogen werden. Dazu zählen unter anderem folgende Ausgaben:

  • Renovierungs- u. Sanierungskosten: Sind vor dem Verkauf der Immobilie Renovierungen oder Reparaturen nötig, können die Kosten die hierfür anfallen den Verkaufsgewinn mindern. Schönheitsreparaturen sind hiervon jedoch ausgenommen.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Ist das Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs noch über eine Immobilienfinanzierung finanziert und muss diese gekündigt werden, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Auch diese verringert den Gewinn und somit auch die zu entrichtende Spekulationssteuer.
  • Ausgaben u. Kosten für Verkauf: Auch alle Kosten, die dem Verkäufer im Zuge des Immobilienverkaufs entstehen, können vom Gewinn abgezogen werden. Das können z.B. Werbekosten sein, die Kosten Verkaufsanzeigen oder die Maklercourtage.

 

Die Spekulationssteuer

beim gewerblichen Immobilienverkauf:

Wer vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienverkäufer eingestuft wird, der ist verpflichtet, Spekulationssteuer zu zahlen. Eine Grenze wird hier bei der Menge der verkauften Immobilien gezogen. Kauft und verkauft eine Person innerhalb von 5 Jahren drei oder mehr Immobilien, wird dies vom Finanzamt in der Regel als gewerbliche Transaktion eingestuft. Wichtig für die Einstufung ist zudem, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.

bei Erbschaft und Schenkung:

Personen die eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen und selbst bereits ein Eigenheim besitzen, werden die Immobilie in den meisten Fällen verkaufen wollen. Dann stellt sich die Frage, ob auch in diesen Fällen Spekulationssteuer anfällt. Hier gilt: Die Spekulationsfrist wird mit vererbt beziehungsweise verschenkt. Das bedeutet, entscheidend ist nicht das Datum des Erbfalls oder der Schenkung, sondern das Datum des Kaufs durch den Voreigentümer. Liegt dieses mehr als 10 Jahre zurück, ist die Spekulationsfrist auch für den Erben beziehungsweise den Beschenkten abgelaufen und er muss keine Spekulationssteuer mehr entrichten.

www.immobilien-sued.de/blog

Autor dieses Beitrages:

Inhaber IMMOBILIEN-SÜD

10. September 2021