TEILVERKAUF VON IMMOBILIEN – Was es bedeutet und wie es funktioniert

Die Thematik des "Teilverkaufs" bei Immobilien dringt in den letzten Monaten und Jahren immer mehr gen Öffentlichkeit. Der sogenannte Teilverkauf der Immobilie scheint einfach und simpel zu funktionieren und soll dem Zweck dienen kurzfristig und unkompliziert an verfügbares Geld zu kommen. Wer in etwa 25% seiner eigenen Immobilie verkauft bzw. teilverkauft, dem gehören ja noch 75% und er kommt dennoch schnell an Geld. Wie der "Teilverkauft" funktioniert und was Sie sonst wissen sollten nachfolgend zusammengefasst.

Wer verkauft, wird zukünftig eine Art Miete zahlen müssen

Der erste wichtige Punkt dieses Modells ist: Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, der soll bzw. wird dafür an den Käufer bzw. das Unternehmen das einen Teil der Immobilie erwirbt ein monatliches Entgelt zahlen. Je größer der Anteil, den Sie von Ihrer Immobilie verkaufen, ausfällt und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt dann auch das monatlich zu zahlende Entgelt aus. Das Entgelt wird meist nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es kann aber auch variabel sein und mit der Inflationsrate automatisch steigen.

Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt: Eine Immobilie mit einem Gesamtwert von z.B. 500.000 Euro. Wer 20 Prozent von dieser verkauft und z.B. 100.000 Euro ausgezahlt bekommt, der muss fortan beispielsweise monatlich 275 Euro zahlen. Nach 20 Jahren kämen auf diesem Weg also 66.000 Euro zusammen.

Das entspricht in diesem Beispiel 3300 Euro oder 3,3% des Auszahlungsbetrags pro Jahr. Ob dies für einen sinnvoll ist kommt darauf an, womit man diese Zahlungen vergleicht. Man kann sie zum Beispiel mit Mietzahlungen oder auch Darlehenszinsen vergleichen:

Beim Vergleich mit der Höhe einer Mietzahlung wäre die jährliche Kaltmiete pro Quadratmeter bezogen auf den Kaufpreis pro Quadratmeter heranzuziehen. Dann erhält man eine sogenannte Mietrendite. Diese kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Zustand und Lage des Objekts. In einigen Gegenden Deutschlands liegt sie bei über 6 Prozent, in anderen bei unter 2 Prozent. Die Metropolen liegen da eher am unteren Ende, weil hier die Miete in Relation gesetzt wird zu den jüngst deutlich gestiegenen Preisen.

Aber Achtung: Berücksichtigen müssten Sie bei solchen Vergleichen dann auch Kosten der Instandhaltung. Denn eigentlich trägt diese bei Mietern meist komplett der Vermieter. Bei diesen Geschäftsmodellen, dem Teilverkauf von Immobilien, wird dieses Prinzip jedoch meist umgekehrt. Hier sollen Sie als Teil-Eigner der Immobilie eine Miete zahlen und die kompletten Kosten für Investitionen bzw. Instandhaltungen tragen.

Beim Vergleich mit Darlehenszinsen kann man das Nutzungsentgelt von um die 3% des Kaufpreises auch mit dem Zins für ein Darlehen in dieser Höhe vergleichen.

Wer später ganz verkauft, zahlt zusätzliche Gebühren

Besitzen Sie nun nicht mehr die gesamte Immobilie, weil Sie einen Teil verkauft haben, wird auch folgende Konstellation interessant: Was passiert, wenn Sie Ihre Immobilie komplett an einen Dritten verkaufen möchten?

Die meisten Angebote in diesem Sektor sehen hier zwar vor, dass Sie am Verkaufserlös nach Ihrem verbliebenen Anteil beteiligt werden. Wer also zum Beispiel 20 Prozent verkauft hatte, der bekäme bei einem späteren, kompletten Verkauf auch 80 Prozent des Erlöses.

Aber ACHTUNG: Sie müssen in den meisten Fällen aber mit weiteren Entgelten rechnen. Wird die Immobilie, die zu einem Anteil von 20 Prozent bereits verkauft wurde, später für insgesamt 700.000 Euro ganz verkauft, müssen Sie hier je nach Anbieter/Käufer mit einer zusätzlichen Gebühr, ganz egal wie diese auch genannt wird, von bis zu 6,5% des Verkaufserlöses rechnen. Einige Anbieter sichern sich sogar gegen einen Wertverlust der Immobilie ab. Wird die Immobilie später komplett verkauft, bekommt der Anbieter mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von zum Beispiel 10% Nebenkosten als "Minimumanteil" zurück.

Käufer beteiligen sich meist nicht an Kosten

Keine Immobilie wird auf Dauer ohne Investitionen auskommen. Ob es um Reparaturen geht oder gar darum, den Wert der Immobilie mit Modernisierungen zu steigern – die meisten "Teilkauf-Unternehmen" wollen sich an solchen Kosten nicht beteiligen. Haben Sie also z.B. 50 Prozent der Immobilie verkauft, müssten Sie für eine neue Heizungsanlage, Dämmung, Dachreparatur oder ähnliches dennoch die volle Summe selbst bezahlen.Auch beachten sollten Sie: Mit solchen Maßnahmen steigern Sie auch den Wert Ihres Vertragspartner an Ihrer Immobilie. Wer große Summen in die Modernisierung steckt und die Immobilie dann verkauft, profitiert nicht allein von dem höheren Verkaufspreis, sondern gibt auch von den höheren Erlösen Anteile an die Unternehmen ab.Ob das fair und seriös ist, ist vermutlich Ansichtssache. Üblich bei geteiltem Immobilieneigentum ist zum Beispiel, das kennt jeder Eigentümer von Wohnungen in Mehrparteienhäusern, dass alle Kosten nach Eigentumsanteilen aufgeteilt werden. Beim Teilverkauf ist das nicht der Fall. Instandhaltungskosten und meist auch die Verkaufskosten gehen ausschließlich zu Ihren Lasten.

Genau nachrechnen u. Alternative Kredit prüfen

Wenn Sie sich bei Ihrer Bank Geld in Höhe von bis zu 50% des Immobilienwertes leihen, dann sind je nach Bonität Top-Konditionen möglich. Aktuell liegt der Zinssatz hier für eine zehnjährige Zinsfestschreibung sogar unter 1 Prozent pro Jahr. Gegenüber einem Nutzungsentgelt von 3 Prozent pro Jahr kann das ein sehr viel preiswerteres Geschäft sein.

Bei einem Darlehen behalten Sie außerdem das volle Eigentum, mit der vollen Chance auf Wertsteigerungen (zugegeben: aber auch dem vollen Risiko von Wertverlusten).

Der Zins ist immer ein individueller Preis und er ist Verhandlungssache. Wer z.B. selbstständig ist oder ein hohes Alter erreicht hat, muss damit rechnen, Darlehen nur zu höheren Zinsen zu erhalten.

Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie Ihre Immobilie ganz oder zum Teil verkaufen möchten, können Sie die Entscheidung mit einem Darlehen auch aufschieben. Ein Teilverkauf ist auch später noch möglich, etwa um das Darlehen abzulösen.

Fallstricke u. Details abklären, Alternativen genau prüfen

Diese Art Angebote am Markt sind nicht standardisiert. Sie können sich gravierend unterscheiden. In diesem Artikel können wir nur auf einige Punkte aufmerksam machen.

Es ist gut möglich, dass Sie Ihre Rechtsposition durch individuelle Vertragsergänzungen verbessern können. Interessant können dabei z.B. sein:

Denkbar ist, dass Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren können. Das bedeutet, dass Sie alleine das Nutzungsrecht haben und dabei nicht auf Wohlwollen oder Zustimmung des Anbieters angewiesen sind. Aber aufgepasst: Wenn Sie ihre Verpflichtungen nicht erfüllen, etwa das Nutzungsentgelt zu bezahlen, riskieren Sie – ähnlich wie bei einem Darlehensvertrag – die Räumung und Zwangsversteigerung.
Möchten Sie oder Ihre Erben sich die Option offenhalten, den verkauften Teil wieder zurückzukaufen? Wie soll der dann geltenden Rückkaufspreis berechnet werden? Geschieht dies durch Beauftragung eines Gutachters und wenn ja, ist dessen Unabhängigkeit sichergestellt? Oder soll ein Ankaufsrecht vereinbart werden, für das ein Kaufangebot eines Dritten maßgeblich ist?

Angesichts der im Vergleich zu Darlehenszinsen hohen Nutzungsentgelte, zusätzlicher Kosten und der in ihrer Komplexität nicht zu unterschätzenden vertraglichen Verpflichtungen, die ein Teilverkauf mit sich bringt, stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Teilverkauf überhaupt vorteilhaft sein könnte. Möglicherweise dann, wenn man sehr starke Wertverluste der Immobilie unterstellt (wobei dann ein kompletter Verkauf die bessere Entscheidung wäre). Denkbar wäre auch, dass die Darlehenszinsen, die Ihnen Banken für Ihre konkrete Situation anbieten, weitaus höher sind als die allgemein für Immobiliendarlehen derzeit üblichen Zinsen pro Jahr.

Die eigene Immobilie verkaufen oder beleihen - und dennoch selbst weiter darin wohnen: Dafür kommen auch eine so genannte Umkehrhypothek oder eine Leibrente in Frage. Außerdem wäre denkbar, dass Sie für Ihre Immobilie einen Käufer finden und mit ihm einen Mietvertrag schließen, der sicherstellt, dass Sie auf Dauer in Ihrer alten Immobilie wohnen können.